住み替えで失敗したくない

「今の家はいくらで売れるのだろう？いい住み替え先が見つかるのかな？」

「住み替えた後の生活資金が心配」 そんな心配ごと全てにお答えします。

一生のうちに何度も住まいを購入する人は多くありません。ほとんどの方が1度きりもしくは住み替えを１度して２軒購入したという人がほとんどです。

だからこそ納得のいく住み替えをしたいものです。

住み替えをしたは良いものの、ほとんどの資金を使い切ってしまいその後の生活が苦しくなるのは避けたいですね。

そのためには、今の住まいの価値（価格）を知ることが大事です。売却後に手元に残る資金を基準に、新たな住まいの計画を立てましょう。

青梅市で住み替えをお考えなら

スムーズにお得な住み替えのポイントをご紹介します

「家は売れたけど次の住まいが見つからない」状況に陥らないためには

• まずは今の住まいの売却査定をし、販売を開始する
• 住み替え先の物件を見つける
• 物件が見つかったら、売却する

「簡単ですね。」と、口で言うのは簡単ですが実際には難しい作業です。

一番のポイントは、早期に売却できる上限に近い売却額（査定額）を知ることです。

相場より高い金額で売れるのであればうれしいですが、余程の人気エリアの物件でない限り売りに出したらすぐ決まるのは難しいでしょう。購入したい物件にもライバルがいるのでタイミングを合わせるには、「この金額ならいいかな」と買主に思わせる価格で売り出すのが重要です。

住み替えってどうしたらいいの

理想の住み替え先を探す

いまお住まいに住み続けることができない理由はなんでしょう。

「家が古くなって、災害が心配」「近所の知り合いも少なくなり、いざという時に不安」

様々な理由から住み替えを検討していることと思います。現在の心配・不安が解消できる立地・条件をリストに上げて絞り込みをします。

など、優先順位をつけて探すのがよいでしょう

資金計画は堅実に

今の住まいの売却金額と同額の物件を購入したらどうなるでしょう

売却後にかかるいろいろな経費を計算に入れないと思わぬ出費を余儀なくされます。

また、売却時に手直しが必要になったりする場合もあります。手数料、税金、その他諸経費を見込んで購入物件の価格を決めましょう

失敗しない住み替え方

売却（住み替え）を賢く進める

ポイントリフォームで価値UP

物件を良く見せるためのプチリフォームをすることが、売却を賢く進める手助けになることがあります。物件を内覧に来た買主が気に入るように、気になるところがあれば手直しを考えます。全体的にきれいにする必要はありません。昨今流行のリノベーションを施し高額で売却する方法もありますが、多くは掛けたリフォーム費用分高く売れることはないと言われています。であれば、ポイントを押さえたリフォームで早期売却を目指します

ポイントは、やはり水廻りです。トイレ・洗面・キッチン・浴室の順番でご自分が購入する立場で考えて、キレイな方がグッとくるなと思う場所を直すといいでしょう。

同エリアのライバル物件に差がつけられます。

住み替え先を検討する

年代別、家族構成別のおすすめポイント

子育て世帯とシニア世帯でのこだわり条件は違います。例えば、部屋数は前者であればLDK以外に３～４部屋必要ですが、後者は１～２部屋あれば充分と言えます。

シニア世帯は平屋建ての物件も最近は人気があります。歩いて生活の全てがまかなえる立地が理想的ともいえます。

子育て世帯は、共通のポイントである病院の他に学校の立地も重要なエリア選定ポイントになります。駐車可能台数や駅距離を重視する人も多いでしょう。

歩いて暮らせる街

買い物先に困らない街

みんなが集まれる家

青梅市で住み替え先をお探しの方には、新町地域がおすすめです。

平坦な面積が広く買い物も比較的便利、病院・学校へのアクセスも良い物件が多いです。

青梅市は都内でありながら23区内の物件価格の高騰に影響されていませんので同じ価格であれば延べ床面積や土地面積が広い物件を購入することも可能です。

普段は無駄なスペースを排除したシンプルなお住まいでも、お正月や誕生日等にお子さんやお孫さんが集まれる広さがとれる物件は理想ですね。

不動産会社の選び方

査定額で売却できるのか心配

査定は、近隣の売出物件や実際に売却となった物件の価格をもとに、データを修正して売れるであろう金額をご提示するものです。複数社から査定金額を集め、平均値を査定額と考えるのも良いでしょう。

その際に注意したいのが、高額の査定を提示した会社が必ずしも利益を出す会社とは言えないことです。あくまで買値を持っているのは、一般の買主なので騙して高額で買わせることをしない限り、相場価格から逸脱した金額での取引は通常はありません。

慎重な査定額を提示した誠実な不動産会社が一番信頼できるなんてこともあるかもしれません。査定額は目安ですので、余裕を持った資金計画を立てましょう。

売却売買にかかる費用はなにがある？

	原因(対象)	税率	特例	申告・納付
印紙税	売買・請負・金消契約書	500万円超1,000万円以下→1万円 1,000万円超5,000万円以下→2万円	売買・請負契約書には軽減特例（適用期限が2年延長され2024年3月31日となる）	印紙の貼付、消印による納付
登録免許税	不動産登記	所有権保存0.4％→新築住宅0.15％ 売買による所有権移転2％(土地は1.5％)→中古住宅0.3％ 抵当権設定0.4％→新築住宅0.1％、中 古住宅0.1％		銀行納付または印紙税納付
不動産取得税	不動産の取得(購 入・建築など)	4%	住宅用・非住宅用に限らず土地は3％、建物は住宅用が3％、非住宅用は4％	取得してから60日以内に申告（東京都の場合は30日以内）
固定資産税	不動産の所有	1.4％(標準税率)	新築住宅の軽減 住宅用地の軽減	納付時期は各市町村に確認
都市計画税	不動産の所有	0.3％(制限税率)	住宅用地の軽減	固定資産税と一括納付
所得税(住民税)	不動産の売却	分離課税	居住用の特別控除と買いかえ特例	確定申告 翌年2月16日～3月15日までに申告
住宅譲渡損失の繰越控除	一定の住宅の譲渡と買いかえ	還付・減額 当初1年間は損益通算し、それでも赤字が残る場合は、その後3年間繰越控除		確定申告
贈与税	不動産の贈与資金の贈与など	贈与税の累進税率	配偶者控除の特例 住宅資金贈与の特例 相続時精算課税の特例	翌年2月1日～3月15日までに申告
相続税	不動産などの相続による取得	(3,000万円＋600万円×法定相続人の数)を超える場合に相続税の累進税率で課税	配偶者に対する相続税額の軽減 小規模宅地の特例	申告・納付期限は相続開始の日の翌日から10ヵ月以内。延期の特例あり
住宅ローン減税	住宅の取得や住宅とともに取得する土地のローン	還付・減額→13年間 住宅ローン年末の借入残高 ↓ 一般住宅(最高3,000円)×0.7％(年最高40万円) 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅(最高4,000万円)×0.7％(年最高28万円) ※2025年末までに入居した場合に適用 される		確定申告 13年間最高273万円（364万円）の税額控除(ケースにより住民税 も減税)
投資型減税	住宅ローン減税 を適用しな「認 定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」の取得	認定長期優良住宅の性能強化費用相当額 →最高650万円×10％相当＝65万円の税額控除		確定申告 最初の年で控除しきれない場合は翌年でも可

居住用財産の3000万円特別控除

居住用財産の3000万円特別控除とは、マイホームを売却したときに使える特例です。

マイホームとして使用していた建物付きの土地を売却したときだけでなく、マイホームを取り壊して更地を売却した場合でも適用できます。

3000万円と控除額が大きいので、土地の売却代金が1000万円であれば、譲渡所得税や住民税がかからなくなります。

適用要件や制度の概要は、下記の通りです。

適用要件	・自分が住んでいる家屋や家屋と土地を売ったとき ・以前住んでいた住宅を売る場合には、住まなくなってから3年経過する年の12月31日までに売却する ・家屋を取り壊した場合には、取り壊し日から1年以内かつ住まなくなってから3年経過する年の12月31日までに土地譲渡契約を結ぶこと
控除額	3000万円
必要書類	・確定申告書B ・譲渡所得の内訳書 ・マイナンバーカード ・本人確認書類の写し ・売買契約書 ・売却するときにかかった費用の領収書 ・売却した物件を購入したときの売買契約書 ・売却した物件を購入したときにかかった費用の領収書

居住用財産の3000万円特別控除を適用して、譲渡所得が0円になったとしても、確定申告が必要なのでご注意ください。

一般的な不動産会社

物件売却とリフォームは関連していますが、専門的な知識に基づくアドバイスや金額の提示には及び腰の場合が多いです。なぜなら、「宅地建物取引士」の資格にはリフォームに関する知識を問われることはなく、不動産業者には専門外となるからです。

ただし、リフォーム業者や建築士を紹介することで、お客様のニーズにお応えしています。

青梅ガスの不動産の特徴

株式会社オージーサービスは「青梅ガス株式会社」のグループ会社です。

長年地域に密着してきた青梅ガスのお客様からのご要望にお応えすべく創業しました。

オージーサービスはもともと住宅のリフォームやガス器具の販売施工を専門に行なってきた会社です。ですから、不動産売買とリフォーム両方の専門家といえます。同じ会社ですので、両業務のスタッフが連携してお客様に最適なご提案をすることが可能です。

売却とリフォーム

売却とリフォームは思ったより密接な関係にあります。売主が販売前に施すリフォームは成約の確率を上げることに直結していますし、買主がリフォームにより満足する中古住宅を見つける手助けにもなります。

今や不動産業者が、売主買主のどちらにもそのニーズに合ったリフォーム計画を提案できることは、中古物件成約のための必須条件といっても過言ではないのでしょうか。