不動産を相続したものの・・・

相続した物件をどうすればいいのか・・・ 売却？賃貸？

急に税金を払うことになったらどうしよう。

ゆくゆくは親の財産を相続するだろうなと思ってはいたが、いざとなったら何から考えればいいのかわからない。知識がないことで予想外の出費やトラブルは避けたい。

そんなお悩みを誰しもがお持ちになっていらっしゃることでしょう。不動産を相続したときに考えなくてはいけないことを整理して、いろいろな不安を解消できるお手伝いをいたします。

青梅市の不動産を相続したら

相続した不動産はどんなものでしょうか

不動産の種類は様々です。畑や駐車場、実家の建物であったりアパートのケースもあります。

相続した場合に考えられるのは、だいたい以下の通りです。

• 売却
• 賃貸
• そのまま所有

畑は相続してそのまま耕作地として利用する。駐車場やアパートの場合は管理をどうすればいいのでしょうか。住む人のいなくなった実家は、ご自分で移り住んだり賃貸に出すことや思い切って売却することが考えられますね。いずれにしろ不動産の利用価値と市場価格を知ることが重要です。

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相続不動産を有効利用するための考え方

失敗しない不動産相続の基礎知識とは

ポイントは相続した不動産の種類、規模、立地によって最適な活用方法を選択することです。

「どうしていいかわからないから何年もそのまま放置しているのよね」「親が管理を任せていた不動産屋さんに丸投げしているけど、思ったより経費や維持費が大変」

売却したほうが良いのか、賃貸活用がいいのか今一度検討してみてはいかがでしょうか。

相続した不動産の種類による考え方をご紹介いたします。

土地を相続した場合

まず、自己利用が可能かどうか検討しましょう。現在賃貸物件に住んでいて家賃負担をなくしたい方や、住み替えを考えていて家を建てる土地を探している方で立地や規模といった条件が合う場合、土地取得費がかからないことは大きなメリットになります。自己利用により理想の建築地として活用しましょう。

立地や規模、学区など自己利用の条件に合わない場合は売却を検討するのが良いでしょう。
また、相続した土地が宅地以外だった場合は市役所の関連部署での調査を経て、利用できる用途を確定し、宅地分譲、倉庫、商業施設などの活用を考えましょう。

中古住宅を相続した場合

実家の建物を相続したというのは比較的多いケースです。実家を離れて相当な年数がたっている場合、戻って暮らす選択をする方は少ないと思います。

この場合は、売却もしくは戸建賃貸の検討をお勧めします。築年数が25年を超えている建物は、手直し箇所も多く修繕維持費用がかかる場合が多いので解体を視野に入れた売却を優先させる方が良いでしょう。

築浅の建物の場合、家賃収入額を査定した上で賃貸物件の管理を含めて不動産業者に相談すると良いでしょう。その際、入居促進のためのリフォームも検討してください。

収益物件を相続した場合

アパートや駐車場を相続した場合、ほとんどが被相続人により管理がなされているものをそのまま（物件の管理は不動産業者等に、収益に関する税の申告は税理士にと言った具合に）引き継ぐと言った状況であると考えられます。ほとんどの場合は、継続して資産運用を続ける方が良いでしょう。ただし、遺産分割協議の内容によっては資産の現金化に迫られる場合もあるので、こちらも売却時の不動産査定は行なっておいて損はないでしょう。

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不動産に関連する税金・費用ってなにがある？

今までの自己居住用の不動産のみを所有していた場合と違い、相続物件を取得した場合に様々な税の納付や税控除の申請について知っておく必要があります。所有しているだけでかかる税金は、売却時期により変化することもしばしばあります。

相続時にかかる税金・費用

相続税 印紙税 税理士司法書士費用 など

所有していることでかかる税金・費用

固定資産税 都市計画税 維持管理費 など

売却時にかかる税金・費用

譲渡所得 登録免許税 不動産仲介手数料 リフォーム費用 など

資産運用によりかかる税金・費用

所得税 修繕費用 税理士費用 管理費用 など

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相続空き家の3000万円特別控除

相続空き家の3000万円特別控除とは、相続した家屋や土地が要件を満たしていると3000万円の控除を受けられる制度です。

特例を適用できれば、1000万円の譲渡所得が全て控除できるので、譲渡所得税や住民税はかからなくなります。

居住用財産の3000万円特別控除と同様に、家屋を解体した更地でも条件を満たせば利用できます。

特例の適用要件や必要書類は、以下の通りです。

適用要件	・売却した人が相続もしくは遺贈で亡くなった方が住んでいた土地や建物を取得した ・亡くなった方が相続開始直前までその住宅に住んでいた ・売却価格が1億円以下 ・1981年5月31日以前に建築された建物 ・相続開始の日から3年目の12月31日までに売却した
控除額	3000万円
必要書類	・確定申告書B ・譲渡所得の内訳書 ・物件の登記事項証明書 ・売却代金が1億円以下とわかる書類（売買契約書の写しなど） ・耐震基準適合証明書（土地のみの売却では不要） ・被相続人居住用家屋等確認書

相続空き家の3000万円特別控除を適用するには、まずは亡くなった方の住宅がある市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」を取得する必要があります。

被相続人居住用家屋等確認書の取得に必要な書類は、各自治体によって若干異なるので、事前に確認しておくのがおすすめです。

必要書類や手続き方法は、下記の通りです。

申請先	亡くなった方の住宅がある地域の市区町村役場
必要書類	・亡くなった方の除票住民票 ・亡くなった方の住宅解体時もしくは譲渡時の相続人全員分の住民票 ・土地や建物の売買契約書の写し ・亡くなった方の住宅の閉鎖事項証明書（家屋取り壊し後、土地のみ売却する場合） ・相続から売却時まで空き家だったと証明できる書類（ガスや電気の中止日がわかる書類など） ・取り壊しから売却まで敷地の状況がわかる写真（家屋取り壊し後、土地のみ売却する場合）

亡くなった方が生前、自宅ではなく老人ホームに入居していた場合には、要介護認定を証明できる書類や老人ホーム入所契約書の写しなども必要です。

また、相続した土地を売却する際には、相続登記を事前に行っておかなければなりません。

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不動産会社の選び方

査定額で売却できるのか心配

査定は、近隣の売出物件や実際に売却となった物件の価格をもとに、データを修正して売れるであろう金額をご提示するものです。複数社から査定金額を集め、平均値を査定額と考えるのも良いでしょう。

その際に注意したいのが、高額の査定を提示した会社が必ずしも利益を出す会社とは言えないことです。あくまで買値を持っているのは、一般の買主なので騙して高額で買わせることをしない限り、相場価格から逸脱した金額での取引は通常はありません。

慎重な査定額を提示した誠実な不動産会社が一番信頼できるなんてこともあるかもしれません。査定額は目安ですので、余裕を持った資金計画を立てましょう。

一般的な不動産会社

物件売却とリフォームは関連していますが、専門的な知識に基づくアドバイスや金額の提示には及び腰の場合が多いです。なぜなら、「宅地建物取引士」の資格にはリフォームに関する知識を問われることはなく、不動産業者には専門外となるからです。ただし、リフォーム業者や建築士を紹介することで、お客様のニーズにお応えしています。

青梅ガスの不動産の特徴

株式会社オージーサービスは「青梅ガス株式会社」のグループ会社です。

長年地域に密着してきた青梅ガスのお客様からのご要望にお応えすべく創業いたしました。

オージーサービスはもともと住宅のリフォームやガス器具の販売施工を専門に行なってきた会社です。ですから、不動産売買とリフォーム両方の専門家といえます。同じ会社ですので、両業務のスタッフが連携してお客様に最適なご提案をすることが可能です。

売却とリフォーム

売却とリフォームは思ったより密接な関係にあります。売主が販売前に施すリフォームは成約の確率を上げることに直結していますし、買主がリフォームにより満足する中古住宅を見つける手助けにもなります。

今や不動産業者が、売主買主のどちらにもそのニーズに合ったリフォーム計画を提案できることは、中古物件成約のための必須条件といっても過言ではないのでしょうか。